Nieruchomości komercyjne – co należy wiedzieć?
18 listopada 2018
Udostępnij:

Nieruchomości komercyjne – co należy wiedzieć?

Wojciech Kosiński

Wojciech Kosiński

Zobacz profil
Porozmawiaj z autorem:
+48 663 841 453

Nieruchomości

Nieruchomości są największą klasą aktywów na Świecie. Ich globalna wartość stanowi niemalże trzykrotność światowego PKB i jest większa od łącznej światowej wartości akcji, obligacji i złota. Na całym świecie nieruchomości stanowią popularny przedmiot inwestycji zamożnych inwestorów indywidualnych i naturalną formę inwestycji funduszy emerytalnych.

Podział nieruchomości

Nieruchomości to grupa aktywów, w ramach której można wyróżnić wiele podkategorii, charakteryzujących się odmiennym poziomem zysku i ryzyka.

Poniżej wyszczególniamy najbardziej popularne formy.

  • Nieruchomości mieszkaniowe, w skład których wchodzą mieszkania i domyjedno i wielorodzinne; uczestnikami tego rodzaju inwestycji są głównie krajowi inwestorzy indywidualni i osoby nabywające nieruchomości na własne potrzeby; w tym przypadku transakcje rozliczane są w złotówkach, a najemcami nieruchomości są głównie osoby indywidualne, z którymi umowy podpisywane są na krótki okres czasu; warto pamiętać, że w okresie gorszej koniunktury gospodarczej osoby indywidualne jako pierwsze ograniczają wydatki i w największym stopniu tracą zdolność kredytowąco wpływa na spadek cen i płynności na rynku.
  • Nieruchomości komercyjne, w skład których wchodzą biurowce, galerie i parki handlowe, hotele, magazyny, centra danych a takżeakademikii wiele innych rodzaj nieruchomości; uczestnikami tego rynku są przede wszystkim profesjonalni zagraniczni inwestorzy instytucjonalni, którzy inwestują głównie nadwyżki finansowe; transakcje rozliczane są zazwyczaj w euro, zaś najemcami są wyłącznie firmy (osoby prawne lub osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą), z którymi umowy najmu podpisywane są na średni (2-5 lat) lub długi okres czasu (+10 lat); to najbezpieczniejsza i najbardziej zyskowna część rynku nieruchomości, jednak ze względu na skalę i wymagane kompetencje uczestniczenie w niej wymaga profesjonalnego zarządzania oraz wspólnego inwestowania poprzez fundusze inwestycyjne lub spółki typu REIT[1]; warto zaznaczyć, że szczególnie atrakcyjnymi nieruchomościami są najlepsze pod względem lokalizacji i prestiżu nieruchomości handlowe i biurowe.

Obecnie szczególnie atrakcyjnymi rynkami nieruchomości komercyjnych są nieruchomości biurowe i magazynowe. W przypadku tych pierwszych mamy do czynienia z powierzchniami przeznaczonymi na działalność firmową, jak i usługową.

Nieruchomości biurowe i usługowe na rynku polskim

Nie każdy wie, że Polska to największy rynek biurowy w Europie Środkowo-Wschodniej. Aż 25-30% nowych inwestycji tego typu, powstaje właśnie w naszym kraju. Wystarczy spojrzeć na liczby, aby przekonać się, że warto zainteresować się inwestowaniem w ten rodzaj nieruchomości[2]:

  • 10 000 000 m2 – to całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce;
  • 1 800 000 m2 wynosi całkowita powierzchnia biurowa w budowie;
  • 1 500 000 m2 powierzchni biurowej zostało wynajętych w 2017 roku;
  • 5 lat to najczęstszy okres średnioterminowych umów najmu;
  • 10,8% stanowią obecnie pustostany gotowe do zagospodarowania w przyszłości;
  • stabilny poziom stawek czynszów od wielu lat;
  • rozsądny poziom pustostanów ok 10,8%;
  • sektor nowoczesnych usług dla biznesu (SSC/BPO/IT/R&D) jest strategicznym najemcą na rynkach regionalnych z rosnącym zapotrzebowaniem na nowoczesną powierzchnię biurową; jego udział wynosi aż 60%.

Rynek nowoczesnych usług dla biznesu rozwija się niezwykle dynamicznie. W skali światowej tylko w ostatnich latach 2014 – 2017 wzrost wyniósł 7% średniorocznie. W naszym kraju rynek ten rośnie z roku na rok jeszcze szybciej, czego dowodem są statystyki[3]:

  • 13% wyniósł wzrost zatrudnienia w centrach usług w Polsce w ostatnim roku (I kw. 2017 – I kw. 2018);
  • 279 000 wynosi całkowite zatrudnienie w centrach usług w Polsce, z czego 81% stanowi zatrudnienie
 w centrach zagranicznych;
  • 83% analizowanych centrów usług wspólnych przez ABSL ma w planach zwiększenie zatrudnienia w ciągu następnego roku (I kw. 2018 – I kw. 2019);
  • 1 236 – to całkowita liczba centrów usług dla biznesu w Polsce, z czego 68% stanowią centra zagraniczne;
  • 54 centra usług zatrudniają ponad 1 000 osób;
  • 7 centrów usług zatrudnia ponad 10 000 osób;
  • 83% analizowanych centrów usług wspólnych przez ABSL ma w planach zwiększenie zatrudnienia w ciągu następnego roku (I kw. 2018 – I kw. 2019);
  • >340 000 wynosi prognozowane zatrudnienie w sektorze w I kw. 2020 roku.

Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce cechuje regularny wzrost zatrudnienia oraz poszerzanie zakresu działalności firm posiadających w Polsce centra BPO, SSC, IT, R&D. Uwagę zwraca zarówno dalszy, dynamiczny rozwój największych ośrodków usług biznesowych w kraju tj. Kraków, Warszawa, Wrocław czy Trójmiasto, jak i pozostałych miast regionalnych.

Nieruchomości magazynowe – najważniejsze informacje

W tym przypadku najemcami lub nabywcami nieruchomości są przede wszystkim sieci handlowe, operatorzy logistyczni oraz producenci. Warto poznać ten rynek bliżej, bowiem sektor nieruchomości magazynowych podlega nieustannemu rozwojowi. W Polsce w 2017 nastąpił rekordowy wzrost nowej powierzchni magazynowej i wyniósł 13,5 mln m2. To ponad milion więcej w stosunku do poprzedniego roku!

Co charakteryzuje ten rynek?

  • Krótki okres realizacji inwestycji – ok. 12 miesięcy;
  • Długoterminowe umowy najmu – nierzadko od 7 do 10 lat;
  • Boom inwestycyjny związany z poprawą infrastruktury, wzrostem wymiany handlowej i sektora e-commerce, który przyczynił się do tego, że w ciągu 5 lat nastąpiło podwojenie powierzchni magazynowej;
  • Niski poziom pustostanów i stabilne stawki czynszu– wysoki poziom podaży będący odpowiedzią na równie wysoki popyt sprzyja długoterminowej stabilizacji stawek czynszu oraz utrzymaniu niskiego poziomu pustostanów -obecnie wynosi on ok. 6%;
  • Dynamiczny wzrost popytu na powierzchnię magazynową: w 2017 roku całkowita powierzchnia wynajęta przekroczyła 3,1 mln m2 (z uwzględnieniem renegocjacji 3.9 mln m2)  i była wyższa o 1 mln m2. w porównaniu do 2016 roku.

Nieruchomości komercyjne a mieszkaniowe: o czym warto pamiętać?

Nikt z nas nie lubi tego słowa, ale należy być na nie przygotowanym. Mowa o spowolnieniu gospodarczym, a w skrajnym wypadku kryzysie. Ten dotyczący rynku nieruchomości związany jest przede wszystkim z rynkiem mieszkaniowym. Do załamania cen na rozgrzanym rynku mieszkań i domów dochodzi z powodu spowolnienia gospodarczego, którego następstwem jest pogorszenie się sytuacji finansowej konsumentów oraz ograniczenia dostępu do finansowania bankowego oraz wyższych kosztów jego obsługi z powodu wzrostu wysokości stóp procentowych, które wpływają na pogorszenie zdolności kredytowej. Rynek nieruchomości komercyjnych jest mniej wrażliwy ponieważ nabywcami nieruchomości są najczęściej duzi, zagraniczni inwestorzy profesjonalni inwestujący wolne środki i posiadający dostęp różnych form finansowania dłużnego i udziałowego. W każdym przypadku istnieje jednak ryzyko utraty zainwestowanych środków w całości lub w części.

[1] REIT (Real Estate Investment Trust) to podmiot rynku finansowego działający w formie spółki akcyjnej, który:

  • Posiada nieruchomości oraz zajmuje się wynajmem powierzchni w tych nieruchomościach
  • Zobowiązany jest do wypłaty większości zysków z najmu w formie dywidend swoim udziałowcom
  • Posiada specjalny status podatkowy – częściowo lub całkowicie zwolniony z podatku dochodowego

[2] [3] Opracowane na podstawie: Raport ABSL „Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce 2017”


5 (100%) 1 vote

Otrzymuj informacje o nowościach w firmie!

Niniejszy materiał zawiera wyłącznie ogólne informacje i nie stanowi proponowania nabycia jakichkolwiek instrumentów finansowych. Podane informacje nie stanowią rekomendacji ani porady inwestycyjnej, ani też nie są wskazaniem, że jakakolwiek inwestycja lub strategia jest odpowiednia.  Żadne z podanych informacji nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 ani oferty elektronicznej w rozumieniu art. 66(1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Inwestowanie w instrumenty finansowe lub inne prezentowane produkty wiążę się z ryzykiem utraty kapitału w całości lub w części. Pełna treść zastrzeżeń prawnych dostępna jest pod tym adresem.

Kontakt