fbpx
Land Development zwiększa jakość usług korzystając z hossy na gruntach

Land Development zwiększa jakość usług korzystając z hossy na gruntach

Prezentujemy ósmy z 10 powodów, dla których warto inwestować w nieruchomości gruntowe.

W ramach Akademii Inwestora Prosper Capital Advisors zapraszam do lektury specjalnego cyklu edukacyjnego, składającego się z niepowtarzalnych artykułów, w których prezentuję: 10 powodów, dla których warto inwestować w nieruchomości gruntowe.

Ominęły Cię wcześniejsze publikacje? Zacznij lekturę od początku >>


POWÓD 8:
Rosnąca jakość usług land development w Polsce

„Ziemia jest Twoim okrętem, nie siedzibą.”

Św. Augustyn

Czym jest land development?

Rynek nieruchomości w Polsce rozwija się nieprzerwanie od ponad 30 lat, ale termin land development jest wciąż mało znany. Rola land developera najbardziej popularna jest w USA, Europie Zachodniej i Wielkiej Brytanii, ze względu na bardziej dojrzały rynek nieruchomości, wymuszający specjalizację. Wg K. Kanii, doktora Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie Land development zajmuje się kształtowaniem wartości gruntu przez odpowiednie i zaplanowane działania developera gruntowego.”

Developerzy gruntowi łączą wysokie umiejętności organizacyjne z pracą na styku:

  • gmin i administracji publicznej,
  • prawa administracyjnego,
  • prawa podatkowego,
  • wód polskich,
  • geologii,
  • podatków,
  • architektów,
  • dostawców mediów.

Jak wygląda historia land development w Polsce?

Zawodowi developerzy gruntowi dotychczas skupiali się głównie na przygotowaniu ziemi do sprzedaży pod zabudowę komercyjną lub mieszkaniową. Tradycyjni developerzy często prowadzili proces tworzenia „banku ziemi” i przekształcali ją samodzielnie poprzez wyodrębniony do tego dział. Z kolei w podmiejskiej zabudowie jednorodzinnej dominowały zakupy wydzielonych działek, nabywanych bezpośrednio od właścicieli – głównie rolników, którzy pozyskali odpowiednie MPZP.

Grunty rolne i leśne nadal stanowią 90% powierzchni Polski!

Zdecydowana większość powierzchni naszego zróżnicowanego geograficznie kraju to grunty rolne i leśne. Rocznik Statystyczny Rolnictwa 2019 wskazuje, że 60% powierzchni Polski stanowią grunty rolne, ponad 30% to obszary zalesione, a jedynie 2,5% to powierzchnia mieszkaniowa! Co więcej, w ostatniej dekadzie powierzchnia osiedli zwiększyła się aż o 20% – było to związane z migracją ludności ze wsi do większych aglomeracji i tworzeniem zagęszczonych skupisk ludności w centrach miast.

Jak w roczniku statystycznym będzie wyglądała najbliższa dekada?

Trend rozpraszania się ludności wynikający z COVID-19 może radykalnie wpłynąć na statystyki. Przewiduję, że rola land developerów nabierze znaczenia – będą konkurować z deweloperami mieszkaniowymi w wyścigu organizowania nowych miejsc do życia i spędzania wolnego czasu, z dala od dużych skupisk ludności, za to blisko przyrody.

Tabela 1. Stan geodezyjny i kierunki wykorzystania powierzchni kraju

Hossa na rynku domów i działek rekreacyjnych wymusza nową profesjonalizację

Jak trafnie wskazywał Marcin Jańczuk, Dyrektor ds. Marketingu i PR w Metrohouse Franchise S.A., w raporcie na temat rynku nieruchomości dla Forbes Polska – w 2020 roku z baz pośredników znikały grunty i domy oddalone od centrów miast, które jeszcze w 2019 roku czekały na nabywcę po wiele miesięcy. Realnym problemem pośredników stało się pozyskanie kolejnych tego typu nieruchomości gruntowych do sprzedaży, a nie Klientów. W obecnym roku sytuacja wcale się nie zmieniła, a wręcz nabiera tempa! Mamy do czynienia z sytuacją rynkową, w której popyt na ciekawe lokalizacje gruntowe przewyższa ich podaż.

Moda na grunty przyszła z Zachodu

Z podobną sytuacją nasi zachodni sąsiedzi mieli do czynienia już w latach 90’tych minionego wieku, gdy zatłoczone miasta i wygórowane ceny nieruchomości w centrach przestały odpowiadać klasie średniej i wyższej. Wtedy to wzmożony popyt na tzw. second home blisko przyrody wymusił rozwój niszowej specjalizacji, jaką jest land development dla gruntów pod zabudowę jednorodzinną i rekreacyjną.

Model biznesowy land developera

Pomysł na biznes z pozoru może wydawać się prosty: „kupić hektary działki rolnej – sprzedać metry działki budowlanej”.

Ale w praktyce jest to bardzo skomplikowany i ryzykowny proces inwestycyjny. Land developer, wyspecjalizowany w gruntach rekreacyjnych lub pod zabudowę jednorodzinną, odszukuje i kupuje naturalne enklawy, będące miejscami unikatowymi w konkretnym regionie. Po dogłębnej analizie możliwości zagospodarowania i opłacalności przedsięwzięcia nabywa je po cenach hurtowych – liczone w hektarach. Po udanej realizacji złożonego procesu development’u sprzedaje wydzielone działki w zorganizowanych osadach po cenach jednostkowych – liczone w metrach – realizując zysk z inwestycji.

Efekt skali land developera

Developer gruntowy generuje przewagę konkurencyjną wobec samodzielnego zakupu odosobnionej działki budowlanej, w taki sposób, że:

  1. Ma większą moc zakupową – dysponuje kapitałem umożliwiającym zakup unikatowych lokalizacji w dużych areałach.
  2. Osiąga synergię kosztową wyodrębniając w zaprojektowanej osadzie części wspólne, takie jak:
    • drogi dojazdowe i wewnętrzne,
    • doprowadzenie wodociągów, kanalizacji, prądu, gazu,
    • ogrodzenie osady, oświetlenie i inną współdzieloną przez przyszłych mieszkańców infrastrukturę.
  3. Ma lepszą pozycję negocjacyjną w rozmowach z gminami czy urzędami – reprezentuje większą ilość metrów ziemi czy właścicieli.

Najczęstsze problemy inwestorów ziemskich

„Człowiek może być leniwy, ziemia nigdy.”

Anonim

Człowiek w świecie kapitalizmu jest coraz bardziej zabiegany i ograniczony czasowo. Równocześnie po pracy chce odpocząć, zarówno psychicznie jak i fizycznie. W poniższej tabeli zamieściłem powody, dla których na Zachodzie powstała specjalizacja land development i świetnie rozwija się już od ponad 30 lat. Teraz zawitała do Polski i przeżywa hossę, głównie związaną z konsekwencjami post-COVID.

Tabela 2. Główne problemy nabywców gruntów.

Wielkość rynku land development w Polsce

Na podstawie mojej prywatnej analizy runku odnalazłem w Polsce jedynie 4 firmy, posiadające ponad 10-letnie doświadczenie, które obrały wąską specjalizację i oparły swój model biznesowy o land development dla klientów indywidualnych. Poniżej podstawowe dane na temat skali ich działalności – ograniczonej nie popytem, lecz podażą atrakcyjnych gruntów pod zabudowę.

Tabela 4. Zestawienie TOP4 land developerów w Polsce.

TOP4 land developerów w Polsce - Propser Capital Advisors

Rosnąca jakość land development w Polsce

Polska stała się krajem rozwiniętym. Warto obserwować, jak wygląda rynek naszych sąsiadów – takich jak Niemcy, Norwegia, Szwecja, Szwajcaria, Wielka Brytania czy USA, które osiągnęły ten status wcześniej. Kultura second home i wymagania związane z tym trendem rosną wraz z rozwojem społeczeństwa, głównie klasy średniej i bogatej. Na coraz większe potrzeby zakupu i zarządzania gruntami inwestycyjnymi i rekreacyjnymi odpowiadają obecni lokalni land developerzy, którzy stale zwiększają jakość swoich usług. W poniższej tabeli zestawiłem porównanie stopnia zaawansowania land development’u.

Tabela 4. Stopień zaawansowania usługi land development 4 lokalnych konkurentów.

Podsumowanie:

  • Klasa średniozamożna i zamożna w Polsce nabiera coraz większego znaczenia. Jej przedstawiciele zaspokoili większość swoich materialnych potrzeb, są świadomi jak ważne jest utrzymanie work-life balance i rozpoczęli dbanie o własne zdrowie, sport, rekreację i odpoczynek blisko natury.
  • Przedstawiciele wyżu demograficznego nastawionego na konsumpcjonizm, czyli pokolenie Y, również zabezpieczyli większość swoich podstawowych potrzeb, a możliwość pracy zdalnej napędza ich chęć posiadania wielu miejsc do życia i relaksu.
  • Land development wydaje się być naturalną odpowiedzią na cykl życia, w który wkracza nasz wyż demograficzny, czyli pokolenie X oraz pokolenie Y. Posiadamy oszczędności, czujemy się bezpieczni w swoim zawodzie, mamy zdolność kredytową, lubimy i rozumiemy nieruchomości. Jesteśmy świadomi swojego zdrowia i równowagi pomiędzy pracą i życiem osobistym, a w genach posiadamy zamiłowanie do ziemi po naszych przodkach – Polska przecież chwilę temu była krajem przede wszystkim rolniczym. Do dziś ponad 90% naszego kraju to grunty rolne, a najpiękniejsze lokalizacje nadal są niezabudowane.

Jeżeli podobają Ci się moje artykuły
i jesteś zainteresowany inwestowaniem w ziemię,
zapraszam Cię do kontaktu bezpośrednio ze mną!



Poznaj ostatnie 2 powody, dla których warto inwestować w nieruchomości gruntowe!

Już za tydzień opublikuję nowy artykuł z tego cyklu – na stronie www.pcadvisors.pl, a także w mediach społecznościowych. Śledź nas na FACEBOOK i LINKEDIN i bądź na bieżąco! Zachęcam do lektury:


Autorem cyklu jest Bartosz Mazurek – Założyciel i Prezes Zarządu Szkoły Inwestowania S.A., odpowiedzialny za relacje biznesowe z podmiotami rynku kapitałowego w Polsce, m.in. domami maklerskimi, funduszami inwestycyjnymi i inwestorami instytucjonalnymi. W latach 2017-2020 nadzorował rozwój Prosper Capital Dom Maklerski S.A. jako przewodniczący Rady Nadzorczej. Obecnie sprawuje nadzór właścicielski nad Prosper Capital Advisors Sp. z o.o.. 

Absolwent Politechniki Wrocławskiej, Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu oraz Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie. Autor wielu szkoleń na temat finansów osobistych i inwestycji. 

Prywatnie kreatywny wizjoner z duszą artysty, zafascynowany inwestycjami, socjologią społeczną oraz marketingiem 3.0. Miłośnik kina i muzyki filmowej Hans’a Zimmer’a. W wolnym czasie biega i trenuje crossfit, zimą jeździ na nartach, a latem uprawia kitesurfing.


Powyższy artykuł ma charakter wyłącznie edukacyjny i przedstawia informacje na temat nieruchomości gruntowych jako klasy produktów inwestycyjnych. Nie stanowi oferty w rozumieniu kodeksu cywilnego, nie dotyczy konkretnego produktu inwestycyjnego oraz oferowania instrumentów finansowych, w szczególności papierów wartościowych, usług maklerskich oraz doradztwa inwestycyjnego.


Chcesz wiedzieć więcej o inwestowaniu? Porozmawiaj z Doradcą Prosper Capital Advisors!

    Kontakt