fbpx
Inwestycja w grunt i w mieszkanie – poznaj kluczowe różnice

Inwestycja w grunt i w mieszkanie – poznaj kluczowe różnice

Prezentujemy krótkie porównanie obu rodzajów inwestycji w nieruchomości.

Od wielu lat naturalnym wyborem Inwestorów były nieruchomości – do tej pory głównie mieszkaniowe. Mimo ciągłego wzrostu cen ten rynek wciąż jest atrakcyjny, na popularności zyskują jednak inne rozwiązania, takie jak inwestycja w grunty.

W poniższym artykule przedstawię podobieństwa i kluczowe różnice między inwestycją w mieszkanie (potencjalnie na wynajem), a nieruchomością gruntową (działka rekreacyjna lub pod zabudowę). 

Rynek nieruchomości w obliczu COVID-19

Świat lokat z oprocentowaniem bliskim zeru, wysoka inflacja oraz niepewność spowodowana pandemią koronawirusa, zachęcają do lokowania oszczędności w inwestycje o średnim (2-5 lat) i długim (5< lat) horyzoncie czasowym. Częstym pytaniem, które zadają sobie Inwestorzy to, czy obecna pandemia przyczyni się do obniżek cen bardzo drogich już nieruchomości mieszkalnych? Drugi kwartał 2020 roku pokazał, że nie ma na to jednoznacznej odpowiedzi – ceny sprzedawanych mieszkań pozostały na poziomie zbliżonym do tego z 2019 roku.

Do utrzymywania wysokich cen mieszkań przyczyniają się coraz droższe materiały budowlane, rosnące ceny atrakcyjnych gruntów oraz wzrost płac wykwalikowanych pracowników z branży budowlanej. Niektórzy specjaliści prognozują delikatną obniżkę cen na rynku wtórnym do 2022 roku, jednak jedynie w mniej ciekawych lokalizacjach, a przy wyborze nieruchomości lokalizacja jest przecież najistotniejszą kwestią. Wybór mieszkania z dostępem do rozbudowanej infrastruktury, takiej jak dobra komunikacja z centrum miasta lub campusem akademickim, sklepy, apteki, żłobki i przedszkola, powinien zapewnić nam stały wzrost jego wartości. Wg danych historycznych Emmerson Evaluation w latach 2014-2019 był to wzrost nawet o 6-13%, przy zwrocie z czynszu za wynajem na poziomie 3-6% rocznie.

Co stanie się z rynkiem mieszkań na wynajem w kontekście pandemii? O tym jak COVID-19 zmienia zachowania ludzi pisał Bartosz Mazurek. Zauważa między innymi odpływ ludności z dużych miast, głównie ze względu na możliwość pracy zdalnej i konieczność nauki online. To ma swoje skutki w postaci mniejszego popytu na mieszkania na wynajem, co udowadnia raport za 1 połowę 2020 roku firmy MORIZON. Mniejszy popyt to przede wszystkim problem z znalezieniem najemców na gotowe mieszkanie i konieczność obniżenia ceny najmu, przy takich samym kosztach utrzymania nieruchomości. Trudną sytuację Inwestorów pogarsza jesienne ograniczenie gospodarki.

Porównanie obu typów inwestycji

Ostateczny wybór rodzaju inwestycji zależy oczywiście od preferencji, potrzeb i możliwości Inwestora. Przed podjęciem decyzji warto przeanalizować wszystkie aspekty inwestycji – niezbędny kapitał, koszty stałe i zmienne, potencjalne ryzyka oraz zyski. Poniżej krótkie porównanie kilku przykładów takich aspektów w kontekście obu rodzajów inwestycji:

DZIAŁKA BUDOWLANAMIESZKANIE NA WYNAJEM
Próg wejścia w inwestycję:niższywyższy
Koszty początkowe:

notariusz
podatek (transakcja zakupu)

ewentualnie także:
doprowadzenie mediów

notariusz

podatek (transakcja zakupu)

ewentualnie także:
remont
umeblowanie

Koszty stałe:podatek (od nieruchomości)

ewentualnie także:
utrzymanie terenu

podatek (od nieruchomości)
czynsz
media

ewentualnie także:
bieżące naprawy

Stały przychód:brakczynsz z najmu
Amortyzacja:brakpostępujące koszty zużycia
Stałe ryzyka:brakbrak najemców
dewastacja
Upłynnienie zależne od:lokalizacja
atrakcyjność i stan techniczny
cena
lokalizacja
atrakcyjność i stan techniczny
cena
Zwrot z inwestycji w perspektywie 10 lat:potencjalnie wyższypotencjalnie niższy

Alternatywa z potencjałem

„Kupujcie ziemię, już jej nie produkują”

To słowa Marka Twaina, który badał mechanizmy rządzące rynkiem ziemi w XIX wieku. Przed amerykańskim pisarzem wiedziało o tym wielu władców, prowadzących działania polityczno-zbrojne w celu poszerzania terytorium swojego kraju.

Nieruchomości gruntowe to bardzo ciekawa forma inwestycji, jednak dotychczas mniej popularna niż nieruchomości mieszkalne. Niedoszacowanie wartości polskich gruntów stwarza możliwości osiągnięcia ciekawych stóp procentowych. Wg danych GUS dynamika wzrostu wartości ziemi rolnej na Mazurach w latach 2004-2019 wyniosła 888%.

Inwestorzy mają do wyboru między innymi:

  • grunty rolne – z możliwością przekształcenia na budowlane (tak przekształcona działka generuje potencjalnie wyższy zysk przy sprzedaży, ale wymaga przeprowadzenia odpowiednich zabiegów formalnych);
  • działki rekreacyjne – z możliwością czerpania zysków ze zorganizowanych atrakcji np. sportowo-rekreacyjnych;
  • działki budowlane, na których w dowolnym momencie rozpocząć można budowę domu.

Wybierając tego rodzaju inwestycję warto skorzystać z pomocy specjalistów, którzy profesjonalnie zajmują się skupowaniem gruntów z przeznaczeniem ich pod zabudowę. Podobnie jak w przypadku wyboru mieszkania, tu również kluczową kwestią jest lokalizacja! Można wziąć pod uwagę grunty znajdujące się w pobliżu dużych aglomeracji lub rozważyć grunty położone z daleka od miasta. Jak pokazała pandemia, coraz więcej ludzi „ucieka” poza duże skupiska ludności, gdzie czuje się bezpieczniej. Od wielu lat specjaliści wymieniają na przykład Bieszczady oraz Warmię i Mazury jako tereny doskonałe pod inwestycje – o ogromnym potencjalnie, a do tej pory niedoceniane.

 

Budując portfel inwestycyjny trzeba pamiętać o jego dywersyfikacji. To zapewnia odporność przynajmniej części kapitału, niezależnie od okoliczności. Wartościową częścią takiego zabezpieczenia mogą okazać się właśnie inwestycje w nieruchomości – mieszkaniowe lub gruntowe.

 


Autor: Wojciech Tomczyk

Od ponad 5 lat wspiera Inwestorów indywidualnych – obecnie jako Capital Advisor w PCA, wcześniej w największych bankach w Polsce.

Absolwent Dziennikarstwa i Komunikacji Społecznej Uniwersytetu Wrocławskiego. W przeszłości chciał zostać muzykiem rockowym, ale ponad 10 lat temu uznał, że świat finansów jest równie ekscytujący. Z fascynacją zgłębia również tematy społeczne i polityczne.

Pasjonat kina, muzyki i popkultury. Konsekwentnie powiększa kolekcję nośników z ulubionymi produkcjami muzycznymi.


Powyższy artykuł ma charakter wyłącznie edukacyjny i przedstawia informacje na temat nieruchomości gruntowych jako klasy produktów inwestycyjnych. Nie stanowi oferty w rozumieniu kodeksu cywilnego, nie dotyczy konkretnego produktu inwestycyjnego oraz oferowania instrumentów finansowych, w szczególności papierów wartościowych, usług maklerskich oraz doradztwa inwestycyjnego.


    Kontakt